Die neunte Ausgabe des Marktreports Serviced Apartment von Michaeler & Partner, durchgeführt in Kooperation mit Apartmentservice, liefert erneut belastbare Einblicke in Entwicklung, Struktur und Performance des österreichischen Serviced Apartment-Marktes. Grundlage der Analyse bilden die Antworten von 93 teilnehmenden Betrieben – eine Beteiligung, die eine fundierte Einschätzung der aktuellen Marktsituation in Österreich ermöglicht.
Das gemeinsame Ziel der ÖHV und von Michaeler & Partner ist, das Segment der Serviced Apartments, Aparthotels und hybriden Konzepten - wie Apartments in Hotelbetrieben, bestmöglich zu betreuen und zu beraten. Ebenso ist es ein Ziel der nächsten Jahre, den Marktreport noch granularer, also auch zum Beispiel für spezifische Regionen im Westen Österreichs anbieten zu können.
Roman Kopacek präsentiert im Folgenden einen kurzen Auszug des Marktreports und wir laden gemeinsam zum Online-Talk am 4. August um 10 Uhr ein. Bei diesem werden detailliertere Zahlen kommuniziert. Melden Sie sich gleich an!
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Einordnung des Segments
Gesamt sprechen wir lt. Übersicht der M&P-Datenbank von 299 Betrieben in ganz Österreich, diesen entsprechen 11.767 Einheiten (durchschnittlich 39,4 Einheiten pro Betrieb). Wien mit 9.807 Einheiten und 178 Betrieben gilt als Sprungbrett für internationale Betreiber in den gesamtösterreichischen Markt.
Marktentwicklung & Performance
Im Jahr 2025 lag die durchschnittliche Auslastung der befragten Betriebe bei 74,5% und damit rund 2,0 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert – ein moderater Rückgang, der angesichts eines insgesamt herausfordernderen wirtschaftlichen Umfelds als Zeichen einer stabilen Nachfragebasis zu werten ist. Wien verzeichnete eine geringfügig höhere Auslastung als der Rest Österreichs.
Die Stimmungslage ist differenziert: 39,4% der befragten Betriebe bewerten die Marktentwicklung in Österreich als positiv oder sehr positiv – ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Die wirtschaftliche Situation des eigenen Betriebs wird hingegen von 73,2% als positiv oder sehr positiv eingeschätzt: Ein Ergebnis, das auf eine gesunde operative Basis bei gleichzeitiger Zurückhaltung gegenüber der Gesamtmarktdynamik hinweist.
Nachfrage & Gästestruktur
Freizeitreisende dominieren weiterhin die Nachfragestruktur mit einem Anteil von 68,2%. Der Anteil internationaler Gäste lag bei 68,3%, mit einem deutlich höheren Wert in Wien (74,1%) als im übrigen Österreich (60,4%).
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer stieg auf 14,0 Tage und spiegelt die anhaltende Nachfrage nach mittelfristigen Aufenthalten wider. Zwischen Wien und dem übrigen Österreich zeigen sich dabei ausgeprägte strukturelle Unterschiede. Der Doppelbelegungsfaktor lag bei 2,3 Personen pro Einheit.
Angebot & Betriebsstruktur
Studios und 1-Zimmer-Apartments bleiben mit 61,8% der Einheiten das dominante Angebotssegment, gefolgt von 2-Zimmer-Apartments mit 35,4%. Außerhalb Wiens werden tendenziell größere Einheiten angeboten.
Die befragten Betriebe beschäftigen durchschnittlich 9,2 Vollzeitäquivalente pro Standort. Diese Entwicklung weist auf eine wachsende Betriebseffizienz hin – getrieben durch fortschreitende Digitalisierung und den anhaltenden Fachkräftemangel im Beherbergungssektor.
Detailliertere Zahlen zur Wirtschaftlichkeit, GOP, ADR, RevPAR, Frühstück und Housekeeping sowie zur Digitalisierung hören Sie im Online-Talk!
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Facts zu Michaeler & Partner sowie zu Apartmentservice in Deutschland
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Michaeler & Partner ist ein international tätiges Beratungsunternehmen mit Spezialisierung auf Tourismus, Immobilien und nachhaltige Projektentwicklung. Das Unternehmen begleitet öffentliche und private Auftraggeber entlang des gesamten Lebenszyklus touristischer Projekte – von der Standortanalyse und Projektentwicklung über Baumanagement und strategische Beratung bis hin zu Nachhaltigkeit und ESG. Mit mehr als 1.000 erfolgreich begleiteten Projekten verfügt Michaeler & Partner über umfassende Erfahrung in der Entwicklung und Umsetzung zukunftsorientierter Tourismus und Immobilienprojekte in Europa. Das Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Wien und ist mit weiteren Standorten in Italien und weiteren europäischen Märkten vertreten.
Seit 2016 begleitet Michaeler & Partner diese Assetklasse intensiv und seit 2018 regelmäßig durch strukturierte Marktbefragungen – damit gehört Michaeler & Partner zu den wenigen Beratern mit kontinuierlicher, langjähriger Beobachtung dieses Segments.
Mehr Infos auf: ÖHV-Marktplatz Michaeler & Partner -
Anett Gregorius ist Herausgeberin von SO!APART insight und gilt seit 25 Jahren als die Stimme des jungen Segments der Serviced Apartments in Deutschland. Seit 2001 berät die Berliner Gründerin und Inhaberin von Apartmentservice als Spezial-Consultant Investoren, Entwickler, Betreiber, Banken etc. bei der Realisierung von Projekten. Seit 2011 veröffentlicht sie jährlich die wichtigsten Zahlen für das Segment im Rahmen des "Marktreport Serviced Apartments", der als einzige Primärquelle für die Key-Zahlen des Segments gilt. Roman Kopacek von Michaeler & Partner erfasst dazu im Vergleich die österreichweiten Zahlen.
Ersteller der Studie / Autoren:
