Die Parameter für Bauvorhaben in der Ferienhotellerie haben sich seit 2020 fundamental verändert. Wer heute nach den Maßstäben von 2020 plant und baut, riskiert neben Zeitüberschreitungen auch die wirtschaftliche Tragfähigkeit des gesamten Unternehmens. Dies beweist ein Blick auf ein aktuelles Beispiel aus der Beratungspraxis: Das Projekt eines Kunden, das im Jahr 2020 noch mit einem Investitionsvolumen von 2,5 Millionen Euro realistisch kalkuliert war, beläuft sich Ende 2025 auf ein Gesamtinvestment von 5 Millionen Euro. Dies beweist auch der Blick auf die Kubaturpreis-Entwicklung: Während 2020 noch bei marktüblichen 460€/m³ kalkuliert werden konnte landet man heute schnell bei 900€/m³ und darüber.
Baukosten und Zinsen verändern die Spielregeln
Hinzu kommt, dass die aktuelle Wirtschaftssituation keine „Hau-Ruck-Aktionen“ mehr verzeiht: Wo früher niedrige Zinsen operative Schwächen kaschieren konnten, führt die Zange aus Baukosten-Explosion, Zinswende und operativen Kostensteigerungen dazu, dass Projekte, die vor fünf Jahren noch als „Selbstläufer“ gelten konnten, heute zum Teil konzeptionell am seidenen Faden hängen.
In der oft emotional geprägten Welt der familiengeführten Ferienhotellerie wurde in der Vergangenheit viel mit Herzblut, aber mitunter zu wenig Planungstiefe gebaut. Doch die Ära der „Baustellen-Improvisation“ ist vorbei. Unklare Details in der Genehmigungs- oder Ausführungsphase kann sich heute kaum mehr jemand leisten. Sie führen auf der Baustelle unweigerlich zu teuren Nachträgen und Zeitverzögerungen. Diese können angesichts des aktuellen Zinsniveaus existenzbedrohend sein.
Improvisation wird zum wirtschaftlichen Risiko
Wahre Effizienz entsteht heute im Kopf und auf dem Papier, nicht erst auf der Baustelle. Nur dadurch ist es auch möglich, die Bauzeit realistisch festzulegen, gleichzeitig aber auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. Es bedarf absoluter Planungssicherheit. Wer zu knapp taktet oder Details erst während der Bauphase definiert, verliert die Kontrolle über Zeit und Budget.
Viele Investitionsprojekte müssen heute in erster Linie konzeptuell geschärft werden, bevor der erste Bagger anrollt. Es geht nicht mehr primär darum, „schöner“ oder „größer“ zu bauen, sondern ein präzise definiertes Produkt an den Markt zu bringen, das die gestiegenen Kosten tragen kann. Ein ordentliches Konzept in Verbindung mit einer ausreichenden Planungszeit ist dabei die einzige wirksame Versicherung gegen die Kostenfalle.
Planungstiefe statt Bauchgefühl
Dies erfordert eine Rückbesinnung auf handwerkliche Tugenden in der Projektsteuerung: Eine detaillierte Ausführungsplanung inklusive aller Schnittstellen ist ebenso unabdinglich wie ein professionelles Projektmanagement. Eine erfahrene, örtliche Bauleitung mit spezifischem Know-how im Hotelbau ist heute kein Luxus mehr, sondern die Voraussetzung, um durch die kostspieligen Genehmigungsphasen und langen Vorläufe zu navigieren. Bauen im Jahr 2026 ist kein Selbstzweck mehr, sondern eine hochkomplexe Managementaufgabe. Wer langfristig erfolgreich sein will, muss die Vorlaufzeit als seine wertvollste Ressource begreifen.
Die Autorin:
Karin Mitterrutzner MSc ist Senior Project Managerin bei Michaeler & Partner und seit über 15 Jahren im touristischen Baumanagement tätig. Sie begleitet Hotelprojekte von der Planung bis zur Eröffnung und verfügt über umfassende Erfahrung in Südtirol, Österreich und Italien.
