Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Grundstücke übertragen werden. Das heißt: Wann immer es zu einem Wechsel des zivilrechtlichen Eigentümers kommt.
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Allgemein
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalig zu entrichtende Steuer, die sowohl bei einem entgeltlichen als auch bei einem unentgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt.
Zum Grundstück gehört neben Grund und Boden auch das Gebäude sowie Zuwachs (Pflanzen, Bäume) und Zubehör (z.B. Bad oder Küche). Als Grundstücke zählen auch Superädifikate oder Baurechte.
Nicht zum Grundstück zählen Maschinen oder Inventar (z.B. Hotelinventar).
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 soll die von der Regierung geplante Reform der Grunderwerbsteuer per 01. Juli 2025 umgesetzt werden. Ziel ist eine faktische Gleichstellung von Asset Deals (direkter Verkauf von Grundstücken) und Share Deals (Übertragung von Gesellschaftsanteilen an grundstückshaltenden Unternehmen) bei Immobilientransaktionen.
Neuerungen bei Share Deals
- Schwellenwert für Beteiligungsänderungen sinkt von 95 % auf 75 %
Ab 01. Juli 2025 wird eine Grunderwerbsteuerplicht bei Vereinigung bzw. Übertragung (Gesellschafterwechsel) von Gesellschaftsanteilen von 75 % der Anteile ausgelöst. Auch Kapitalgesellschaften werden nun ab dieser Schwelle erfasst. - Ausweitung des Betrachtungszeitraums
Im Zusammenhang mit Gesellschafterwechseln bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften musste beim Übergang von Anteilen auf neue Gesellschafter bisher ein Beobachtungszeitraum von 5 Jahren berücksichtigt werden. Dieser Zeitraum wird auf 7 Jahre ausgedehnt. - Ausdehnung auf indirekte Anteilsübertragungen
Auch „mittelbare Verschiebungen“ zählen künftig, d.h. neben unmittelbaren werden künftig auch mittelbare Anteilsverschiebungen grunderwerbsteuerpflichtig, wobei die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren sind. Beispiel: Es werden nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst übertragen, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft, was im schlechtesten Fall bei sämtlichen Tochtergesellschaften, die ein Grundstück besitzen, die Steuer auslöst. - Höherer Steuersatz für Immobiliengesellschaften: Neu - maßgeblich ist künftig der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie, nicht mehr der meist niedrigere „Grundstückswert“. Der Steuersatz steigt auf 3,5 %. Es handelt sich um eine Immobiliengesellschaft, wenn ihr Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht selbst genutzt werden, oder wenn Einkünfte überwiegend durch Vermietung, Verwaltung oder Verkauf von Immobilien erzielt werden.
- Erwerber:innen und Erwerbergruppen im Rahmen der Anteilsvereinigung
Die Anteilsvereinigung wird auf Erwerbergruppen erweitert. Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber:innen zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Durch die Änderungen auf Erwerbergruppe anstelle von ursprünglich vorgesehenen Personenvereinigung sind nunmehr z.B. auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts als potentielle Erwerber:innen erfasst. - Ausnahme für Konzerne im Rahmen von Umstrukturierungen
Umstrukturierungen im Konzern werden von der ausgedehnten Grunderwerbsteuer nicht erfasst, da dies zu einer Versteinerung von Konzernstrukturen geführt hätte. Bei Umgründungen zwischen Beteiligten derselben Erwerbergruppe, die zur einer mittelbaren Anteilsvereinigung oder Anteilsübertragung führen, wird nunmehr kein grunderwerb-steuerbarer Tatbestand erfüllt. Daher müssen Umstrukturierung künftig noch besser geplant werden, damit grunderwerbsteuerliche Begünstigungen in Anspruch genommen werden können. Beim Verkauf innerhalb des Konzerns im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften kommt diese Erleichterung nicht zur Anwendung, weshalb diese Veräußerungen Grunderwerbsteuer iHv 3,5% vom Verkehrswert auslösen können. In vielen Fällen können solche Veräußerungen jedoch auch im Rahmen einer Umgründung umgesetzt werden, sodass genau geprüft werden sollte, ob nicht durch eine Umgründung die Grunderwerbsteuerbelastung wesentlich reduziert oder überhaupt sogar zur Gänze vermieden werden kann.
Fristen und Übergangsregelungen
Die Änderungen zur erweiterten Grunderwerbsteuerpflicht treten grundsätzlich mit 01. Juli 2025 in Kraft. Die Inkrafttretensbestimmung sieht eine Regelung für jene Fälle des Gesellschafterwechsels vor, bei denen es schon vor dem 01. Juli 2025 zu Änderungen des Gesellschafterbestandes gekommen ist. Bei Personengesellschaften soll für diese Änderungen des Gesellschafterbestandes der fünfjährige Betrachtungszeitraum weiterhin aufrecht bleiben.
Weiters sollen Änderungen des Gesellschafterbestandes einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft, die vor dem 01. Juli 2025 erfolgten, für den Tatbestand des Gesellschafterwechsels unbeachtet bleiben. Darüber hinaus soll auch klargestellt werden, dass eine Änderung des Beteiligungsausmaßes über mindestens 75 % nur dann zu einer Besteuerung führt, wenn nicht schon vorher ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand verwirklicht wurde.
Übertragungen von Grundstücken selbst bleiben von der geplanten Erhöhung der Grunderwerbsteuer unberührt.
Stand: Juni 2025
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