Was bringt das Bau- und Wohnpaket für die Hotellerie?
Durch das Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ besteht für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2023 und vor dem 01.01.2027 fertiggestellt werden, die Möglichkeit, in den ersten drei Jahren außerbücherlich die dreifache AfA geltend zu machen. Das ist insbesondere für Mitarbeiterwohnungen interessant.
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Das am 20. März 2024 im Nationalrat beschlossene Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ soll den Neubau und die (ökologische) Sanierung ankurbeln. Neben einer Wohnraum-Bau-Offensive, der befristeten Abschaffung der Nebengebühren für das Eigentum sowie der Einführung eines Handwerker Bonus Plus, bietet das Paket auch für Unternehmer:innen steuerliche Erleichterungen im Zusammenhang mit für zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Dies kann insbesondere für Hotellerie und Gastronomie interessant sein (Stichwort: Mitarbeiterwohnungen).
Befristete beschleunigte Abschreibung für Wohngebäude
Zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie wurde bereits 2020 eine beschleunigte Abschreibung für Gebäude im Betriebs- und im Privatvermögen geschaffen. Der Abschreibungssatz beträgt damit im 1. Jahr der Abschreibung höchstens das Dreifache und im 2. Jahr der Abschreibung höchstens das Zweifache des jeweils regulären Afa-Prozentsatzes.
Mit der nunmehr beschlossenen beschleunigten Abschreibung kann für Wohngebäude sowohl im Betriebs- als auch im Privatvermögen, der 3-fache Wert des gesetzlich vorgesehenen Abschreibungssatzes zur Anwendung kommen.
Das heißt konkret, in den ersten drei Jahren nach Inbetriebnahme kann ein Abschreibungssatz von jährlich 4,5 % berücksichtigt werden. Darüber hinaus kann bei Nutzung der beschleunigten Afa unabhängig vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme immer die volle Jahres-AfA geltend gemacht werden (keine Halbjahresabschreibung bei Inbetriebnahme in der zweiten Jahreshälfte!).
Voraussetzungen:
- Die befristete Erhöhung der Afa gilt für Neubauten mit Fertigstellung zwischen 01.01.2024 und 31.12.2026.
- Wohngebäude müssen gewissen ökologischen Standards entsprechen (mindestens Klima-aktiv-Bronze-Standard lt. OIB-Richtlinie 6).
Beschleunigte Abschreibung bei Sanierung und Nachverdichtung
Der Aufwand für die Herstellung eines Gebäudes ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Wege der AfA abzusetzen. Für gewisse Herstellungsaufwendungen sieht das Gesetz bereits jetzt eine beschleunigte Abschreibung auf 15 Jahre in Betracht (Fünfzehntelabsetzung). Mit dem nunmehrigen Gesetzesbeschluss wird das Anwendungsgebiet der beschleunigten Abschreibung von Herstellungsaufwendungen auf Sanierungsmaßnahmen, für die eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes ausbezahlt wird, erweitert. Damit sollen insbesondere ökologisch ausgerichtete „Nachverdichtungen“, wie etwa Dachausbauten, steuerlich begünstigt werden. Die Neuregelung ist erstmalig auf Herstellungsaufwendungen anzuwenden, die nach dem 31.12.2023 anfallen.
Öko-Zuschlag für klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen
Für Gebäude, die zu Wohnzwecken überlassen werden, wird zeitlich befristet für 2024 und 2025 eine Steuerbegünstigung in Form eines als Betriebsausgabe oder Werbungskosten zu berücksichtigenden „Öko-Zuschlages“ für klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen geschaffen. Aufwendungen, die im privaten Bereich die Inanspruchnahme eines „Öko-Sonderausgabenpauschales“ ermöglichen (thermisch-energetische Sanierung und „Heizkesseltausch“) können bei vermieteten Wohnobjekten mit einem als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abzugsfähigen Zuschlags von 15 % für 2024 und 2025 gefördert werden.
Begünstigte Maßnahmen sind z.B. die Dämmung von Außenwänden oder Dächern, der Fenstertausch, die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses. Im betrieblichen Bereich soll eine Doppelförderung ausgeschlossen werden. Für Aufwendungen, für die ein (Öko)-Investitionsfreibetrag in Anspruch genommen wurde, kann deshalb kein Öko-Zuschlag berücksichtigt werden!
Verlängerung des „absehbaren Zeitraums“ bei Liebhaberei
Die in der Liebhabereiverordnung festgesetzten Zeiträume, nach denen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist, um vom Vorliegen von Einkünften auszugehen, erfassen die konjunkturellen Rahmenbedingungen nicht mehr angemessen. Das bedeutet, dass in einigen Fällen Vermietungen nicht als Einkunftsquelle anerkannt werden, weil in einem absehbaren Zeitraum (z.B. 20 Jahre bei der „kleinen Vermietung“) keine Gesamtüberschüsse erzielt werden. Infolge der Kostensteigerungen wird der "absehbare Zeitraum" sowohl bei der entgeltlichen Gebäudeüberlassung („große Vermietung“) als auch bei der Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten („kleine Vermietung“) um jeweils fünf Jahre verlängert.
Vielen Dank für die Erstellung dieser Information!
Mag. Alexander Komarek
Steuerberater, beeideter Wirtschaftsprüfer
Zertifizierter Immobilienexperte
LBG Österreich GmbH
Wirtschaftsprüfung & Steuerberatung
35 Standorte, österreichweit | www.lbg.at
Stand: April 2024
